Furnished or unfurnished rentals in the Pays de Gex: what to choose in 2025?
The question of the type of rental to be preferred — unfurnished or furnished — is particularly acute in a region as specific as the Pays de Gex. At the crossroads of border dynamics, a strong economic attractiveness (CERN, Geneva) and a tense rental market, choosing the right rental regime is decisive for landlords, both in terms of taxation, yield and the target tenants.
In this article, we review the pros and cons of unfurnished and furnished rentals, putting them in the local context, and take stock of the tax implications to be aware of in 2025.
Understanding the rental market in the Pays de Gex
Before choosing a rental formula, it is essential to identify the profile of the tenants present in the Pays de Gex:
These profiles are reflected in a sustained demand for furnished rentals, particularly in T1, T2 and T3 near Geneva, but also in a real demand for unfurnished rentals for larger family accommodations.
- Cross-border workers working in Geneva : very numerous, often looking for flexibility, with Swiss salaries but a desire to live on the French side.
- CERN employees and international researchers : mobile public, frequently housed on a temporary basis, with specific expectations (equipped housing, proximity to transport).
- International civil servants and expatriates : comfortable budget, more in search of furnished and ready-to-live properties.
- Families who live year-round : more oriented towards unfurnished properties, to put their furniture in and stay there permanently.
These profiles are reflected in a sustained demand for furnished rentals, particularly in T1, T2 and T3 near Geneva, but also in a real demand for unfurnished rentals for larger family accommodations.
Furnished rentals: flexibility and attractive taxation
The advantages:
Note for 2025: since the 2025 Finance Act, depreciation deducted in LMNP under the actual regime is now reintegrated into the calculation of the capital gain on resale. The annual tax advantage remains real, but it is advisable to anticipate this impact at exit according to your holding horizon.
- Higher profitability : rents for furnished accommodation are generally 10 to 20% higher than those for unfurnished housing.
- Shorter lease term : one year renewable (nine months for students), which provides more flexibility to revise the rent or recover the property.
- Advantageous taxation (LMNP regime): the status of Non-Professional Furnished Landlord (LMNP) allows you to opt for the real regime — depreciation of the property, furniture and charges — and therefore a greatly reduced taxation, or even zero tax on rental income for several years. Otherwise, the micro-BIC offers a flat-rate allowance of 50%.
Note for 2025: since the 2025 Finance Act, depreciation deducted in LMNP under the actual regime is now reintegrated into the calculation of the capital gain on resale. The annual tax advantage remains real, but it is advisable to anticipate this impact at exit according to your holding horizon.
Location vide : stabilité et cible familiale
Les avantages :
Les inconvénients :
Pour quels profils dans le Pays de Gex ?
- Stabilité locative : bail de 3 ans renouvelable, avec un occupant généralement plus durable.
- Moins d'entretien et pas de mobilier à renouveler.
- Une gestion plus simple si vous n'avez pas de mobilier à fournir ou souhaitez intervenir au minimum.
Les inconvénients :
- Fiscalité moins avantageuse : sous le régime micro-foncier, l'abattement n'est que de 30 %, sans possibilité d'amortir le bien.
- Rendement locatif brut plus faible à surface et localisation équivalentes.
Pour quels profils dans le Pays de Gex ?
- Maisons familiales à Cessy, Gex, Divonne-les-Bains ou Ornex, souvent louées sur le long terme.
- Recherchées par des familles installées côté France pour la qualité de vie, les écoles internationales et la proximité de Genève.
Alors, quel choix faire en 2025 ?
Si vous recherchez un rendement élevé et une fiscalité optimisée, la location meublée en LMNP est particulièrement pertinente dans le Pays de Gex, portée par la demande des frontaliers et des chercheurs.
Si vous privilégiez une gestion simplifiée et peu de rotation, la location vide reste une solution sécurisante, surtout pour les biens familiaux.
Et si vous n'êtes pas sûr de votre choix ? Rentalis vous accompagne
Chez Rentalis, nous aidons les propriétaires à bâtir leur stratégie locative en tenant compte :
Besoin de conseils personnalisés ? Contactez-nous pour un audit locatif gratuit.
Si vous privilégiez une gestion simplifiée et peu de rotation, la location vide reste une solution sécurisante, surtout pour les biens familiaux.
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- de la demande locative locale réelle ;
- de la fiscalité la plus avantageuse selon votre situation ;
- et du niveau de gestion que vous souhaitez déléguer.
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